河南省绿之源农业开发有限公司王玉杰租赁合同纠纷一案

河南省郑州市中级人民法院 （2010）郑民一初字第6号

　　原告（反诉被告）河南省绿之源农业开发有限公司，住×××
　　法定代表人张玉玺, 经理。
　　委托代理人张子辰，河南信心律师事务所律师。
　　被告（反诉原告）王玉杰, 男。
　　委托代理人张文明 河南良仁律师事务所律师。
　　原告河南省绿之源农业开发有限公司（以下简称绿之源公司）诉被告王玉杰租赁合同纠纷一案，于2007年8月29日诉至本院，被告王玉杰在法定期限内提出反诉。本院作出（2007）郑民一初字第42号民事判决书后，因原、被告均不服，向河南省高级人民法院提起上诉，河南省高级人民法院作出（2009）豫法民二终字第112号民事裁定书，裁定撤销河南省郑州市中级人民法院（2007）郑民一初字第42号民事判决，发回本院重审。本院依法另行组成合议庭，公开开庭进行了审理，原告委托代理人张子辰，被告王玉杰及委托代理人张文明到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
　　原告绿之源公司诉称，2007年4月30日，原告与被告签订《租用房协议》一份，约定原告承租被告位于郑州市国基路与洛阳路交叉口处宴宾楼房屋10000平方米左右；租期从2007年9月1日至2021年12月31日（合同签订日至2007年9月1日为装修期）；第一个三年每年租金140万元，第二个三年每年租金160万元，第三个三年每年租金180万元，每年租金最终不超过200万元，前三年租金每半年缴纳一次，在租金到期前十五日内缴纳；签订合同后，原告向被告缴纳定金10万元；水电由被告供应，水电费由原告自理。2007年5月19日原告与被告另签订《租赁协议书》一份约定原告租赁被告位于郑州市国基路与洛阳路交叉口处门面房面积1375平方米，租期从2007年8月1日起至2021年12月31日止；租金第一年为每平方米每月40元，第五年以后每平方米每月50元，以后不再递增；在协议生效后原告先交半年租金33万元，以后提前一个月缴纳下半年租金，水电费由原告自理。上述两份房屋租赁协议签订后，原告按约定向被告缴纳租赁宴宾楼定金10万元，向被告预缴门面房半年租金33万元，组织施工队装修，租赁房屋开办酒店，从事餐饮、宾馆服务。截至2007年8月上旬原告已向租赁房屋投入装修费用及各项成本505.683万元。2007年7月22日被告突然对装修工地停水停电，此后被告数次停水停电，使原告装修工作无法按计划进行。期间经各方协调，被告短期供水供电，但从2007年7月31日以后彻底停水停电，使原告对房屋装修工作及酒店筹备工作被迫全部停止，房屋租赁协议无法继续履行。原告认为被告给原告造成了严重的经济损失，诉请：一、解除原、被告于2007年4月30日签订的《租用房协议》及2007年5月19日签订的《租赁协议书》；二、判令被告返还原告房租33万元并双倍返还定金20万元，共计53万元；三、判令被告赔偿给原告造成的经济损失505.683万元；四、被告承担本案全部诉讼费用。
　　被告王玉杰口头答辩称，1、双方签订的协议合法有效，停水停电不构成合同解除的条件；2、我们没有停水停电，是水电工人停的。
　　被告王玉杰提出反诉称，双方协议签订后，被反诉人在未征得反诉人同意的情况下，就擅自在合同期前进入现场进行装修。同时在没有征得反诉人同意的情况下，就对房屋的结构进行破坏性改造。另，依2007年4月30日《租用房屋协议书》，被反诉人应支付反诉人2007年9月1日至2008年3月1日所欠房屋租金60万元。反诉人和被反诉人签订合同后，被反诉人就擅自占用反诉人的房屋，现被反诉人要求解除合同，其对合同前期损失也应承担。反诉请求，1、被反诉人支付反诉人合同期房屋租金70万元。2、被反诉人要求解除房屋租赁合同，被反诉人应支付反诉人合同履行期前的房屋租金损失59.6834万元。3、被反诉人要求解除房屋租赁合同，被反诉人应对反诉人的租赁房屋恢复原状，并赔偿损失200万元。
　　绿之源公司答辩称，1、王玉杰要求支付合同期租金70万元、合同履行期前房屋租金损失59.6834万元没有事实和法律依据。租房协议签订后，已经按照约定履行了交付房租33万元和定金10万元的义务，而王玉杰却违反约定，交付的租赁房屋属于违章建筑，该房屋严重危及承租人的人身安全和健康，根本不适合开展酒店宾馆的经营活动，不能实现合同目的。因此，王玉杰的上述请求没有依据。2、王玉杰要求恢复原状并赔偿损失200万元没有事实依据。王玉杰的房屋是没有经过竣工验收的工程，不进一步建设和施工根本无法使用。王玉杰反诉称“没有经过同意擅自进入现场进行装修”与事实不符。原告一切施工都是符合建筑装修规范的，王玉杰认为的“破坏性改造”不符合事实。请求依法驳回王玉杰的反诉请求。
　　本案通过证据交换，原、被告双方当事人确认如下无争议事实：原、被告双方于2007年4月30日签订了《租用房协议》及2007年5月19日签订的《租赁协议书》；被告交付租金33万元和定金10万元；原告对被告的房屋进了部分装修。
　　根据当事人的诉辩意见，合议庭经征询当事人均无异议后确定本案争议焦点：一、双方签于2007年4月10日、2007年5月19日签订的合同是否有效、是否应解除；二、合同签订后，何方违约；三、原告的诉讼请求是否应支持，反诉原告的诉讼请求是否应支持。
　　原告绿之源公司对本案双方争议的问题及其诉讼请求，提交如下证据材料：
　　第一组： 1、企业法人营业执照2、法定代表人身份证明书，证明原告绿之源公司的身份。
　　第二组： 1、《租用房协议》2、《租赁协议书》，证明原告、被告签定了两份协议。
　　第三组： 1、六份房屋租金及定金收据，证明原告按照约定交纳房租和定金；2、电费票据三份，证明原告按时交纳电费（含2007年8月16日的一张）；3、水费票据一张，证明原告按时交纳水费；4、半岛大酒店的工商登记申请材料，证明原告租房用途合法；5、王玉杰交给原告的租赁房屋的设计图纸，证明被告在协议签定后，在装修期内同意原告对房屋进行装修；6、装修设计图纸，证明房屋装修符合规范；7、消防设计单位的证明，证明消防安装符合规范。证明原告绿之源公司履行了合同约定。
　　第四组： 1、梁继舟、梁红兵等与被告王玉杰、陈砦村的电工的谈话录音；2、李成本的证人证言及身份证号×××、管继武的证人证言及身份证号×××、汤传有证人证言及身份证号×××、梁继周的证人证言及身份证复印件。以上五份证据证明被告停水停电的事实；6、《租地协议》复印件，证明租赁房屋所属土地是王玉杰租赁的，该房屋为不符合安全标准的违章建筑；7、河南浅水湾实业有限公司的工商登记档案，证明房屋属陈砦村委会所有，王玉杰没有所有权；8、原告给被告的《解除合同通知书》，证明被告的违约行为导致原告不能实现合同的目的，原告通知被告解除合同；9、被告王玉杰对外重新租赁该房屋的广告，证明被告已重新对外租赁该房屋。第四组证据证明被告王玉杰违反合同约定，使原告不能实现合同目的。
　　第五组：半岛大酒店已完工程预算价统计505.683万元。1、11份原告与装修企业所签订的装修合同；2、 三份原告为购买宾馆用品所签订的合同；3、装修工地上人员工资表、办公费、伙食费损失（工资表、办公费、伙食费清单）；4、5份支付的部分工程款单据；5、有关费用即装修设计费票据； 6、公证书。以上六份证据证明因装修造成的实际损失。
　　对于原告提交的上述证据材料，被告质证后认为：对一组、二组证据的真实性无异议。对三组交房屋租金及定金真实性无异议；水费、电费、设计图纸、装修设计图纸、消防证明和租赁没有关系。对第四组证据，证人都是原告伪造的，被告不认可；录音是偷录的，不是事实，也不能说明问题；房屋是被告的，不是违章建筑；单方解除合同被告不同意；广告不是该租赁房屋的广告。对第五组证据的真实性无法确认，不发表意见，是原告单方面制作的，被告不认可；另外都是半岛大酒店费用，和本案没有关系。　　被告王玉杰针对本案双方争议的问题提交如下证据材料:1、电工张彦杰及证人刘海垒、证人宋亚军的证明。证明原告停水停电是由于其装修偷水造成的;2、2007年3月1日双方签订的《水电承包协议》。证明电工张彦杰与被告签订水电管理协议书；3、证人朱留顺、孙春义的证明。证明原告装修暂停电是由于原告欠电费，电工暂停电；4、证人李伟的证明。证明原告违约擅自进入装修； 5、照片若干证明原告擅自对被告的房屋进行破坏性改造和房屋现状。
　　对于被告提交的上述证据材料，原告质证后认为：证据1、2不真实，证人是浅水湾的电工，我方所租房屋不是浅水湾的，无权管理我方承租的房子。同时证明是受王玉杰指派对我方停水停电；证据3、4不真实，证人均与被告有利害关系，不认可；5、我方并未破坏性改造，是为了安装消防工程，是合法的。
　　经审理查明,2007年4月30日，原、被告双方签订《租赁房协议》一份，约定原告承租被告位于郑州市国基路与洛阳路交叉口处宴宾楼房屋10000平方米左右；租期从2007年9月1日至2021年12月31日。第一个三年每年租金140万元，第二个三年每年租金160万元，第三个三年每年租金180万元，每年租金最终不超过200万元，前三年租金每半年缴纳一次，在租金到期前十五日内缴纳；合同签订后，原告向被告缴纳定金10万元；水电由被告供应，水电费由原告自理。2007年5月19日原、被告另签订《租赁协议书》一份，约定原告租赁被告位于郑州市国基路与洛阳路交叉口处门面房面积1375平方米，租期从2007年8月1日起至2021年12月31日至；租金第一年为每平方米每月40元，第五年以后每平方米每月50元，以后不再递增；在协议生效后原告先交半年租金33万元，以后提前一个月缴纳下半年租金。水电由被告供应，水、电费由原告自理。上述两份房屋租赁协议签订后，原告按约定向被告缴纳租赁宴宾楼定金10万元，预交门面房半年租金33万元并对所租赁的房屋进行装修，准备从事餐饮、宾馆经营。在原告装修期间因停水停电问题，致使原告不能装修，双方发生矛盾，原告停止装修。原告请求解除合同并由被告赔偿因此造成的损失。被告反诉请求原告因对其造成的损失。双方均要求鉴定，原告要求对租赁房屋装修的工程造价进行鉴定，被告要求鉴定恢复原状的价值。本院委托河南华明工程造价咨询有限公司进行了鉴定，该公司对原告的损失作出豫河南华明司鉴（2008）建价字第10号鉴定书，鉴定结论：装修工程造价款为235.72万元，装修其他造价价款为160.47万元。对被告的损失作出豫河南华明司鉴（2008）建价字第15号鉴定书，鉴定结论：恢复原状工程造价价款为470861元。另查明，被告在2007年9月24日的大河报上刊登了将原告所租房屋再次出租的广告，于2008年8月将房屋出租给他人。
　　本院认为，原、被告双方签订的两份房屋租赁协议是双方当事人的真实意思表示，不违反法律和行政法规的强制性规定，应认定为合法有效。双方签订两份协议的时间是2007年4月30日、2007年5月19日，约定的租期开始时间为2007年8月1日、2007年9月1日，协议中虽没有明确装修时间，但原告租赁被告的房屋是用于开饭店、宾馆，而被告出租的房屋仅仅是刚建成的毛坯房，如不装修无法实现合同目的，且原告装修时被告并未提出异议，故被告反诉称不应在租期开始前装修的理由不能成立。双方协议约定水、电由被告供应，故被告亦应在原告装修期间保证水电的供应。因被告未保证水电正常供应，导致原告无法装修，合同无法履行，被告的行为构成违约。被告诉称原告偷水、未交电费，证据不力，本院不予采信。原告请求解除合同，双方签订的两份房屋租赁协议应予解除。
　　被告因于2007年7月31日彻底停水停电，双方签订的协议尚没有实际履行，原告交付的门面房租金33万元，被告应当返还。由于被告违约，故应对原告的损失承担赔偿责任。经鉴定：原告装修工程造价价款为235.72万元，装修其他造价价款包括现场剩余材料价值、合同预付定金、停水停电及合同违约金等为166.47万元。原告装修工程造价价款系原告实际投入的费用，被告应当赔偿。现场剩余材料经原告申请，本院已采取了保全措施，现在材料灭失，被告应对原告进行赔偿。合同预付定金是原告购家俱、电梯、地毯等向供货方的预付定金，原告虽然提供了购货合同，但并不能证明原告的损失必然存在，原告合同预付定金的损失，本院不予采信。停水停电及合同违约金部分的损失，其证据不足，理由不充分，本院亦不予采信。因此，被告应赔偿原告装修工程造价价款235.72万元、现场剩余材料价值12.74万元共计248.46万元。原告支付被告定金10万元，由于被告违约，原告要求被告双倍返还定金20万元，符合法律的规定，本院予以支持。对于被告反诉主张原告赔偿其装修造成的损失，即恢复原状的损失，经鉴定机构鉴定，恢复原状工程造价价款为470861元。因原告装修并不构成违约，故被告要求原告赔偿其损失的理由不能成立，本院不予支持。综上，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《中华人民共和国合同法》第九十七条、第一百一十五条之规定，判决如下：
　　一、解除原告河南省绿之源农业开发有限公司与被告王玉杰于2007年4月30日签订的租房协议、2007年5月19日签订的租赁房协议书；
　　二、被告王玉杰于本判决生效后十日内返还原告河南省绿之源农业开发有限公司租金33万元、双倍定金20万元，共计53万元；
　　三、被告王玉杰于本判决生效后十日内赔偿原告河南省绿之源农业开发有限公司248.46万元；
　　四、驳回原告河南省绿之源农业开发有限公司其他诉讼请求；
　　五、驳回被告王玉杰的反诉请求。
　　如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
　　案件受理费50907.60元，保全费2528.42元，反诉费16587元，共计70023.02元，原告负担20559元，被告负担49464.02元。
　　如不服本判决，可于判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河南省高级人民法院。

审 判 长 刘宪敏
审 判 员 马婵娟
审 判 员 魏 飞
二0一0年十月二十七日
代理书记员 余利捷